آن چه در این مقاله خواهید خواند: در ابتدای این مقاله از اهمیت قرارداد اجاره و لزوم آگاهی مردم عادی و بنگاه ها و دفاتر مشاور املاک از موازین حقوقی در تنظیم قرارداد اجاره می گوید. در بخش بعد از اهمیت تعیین مدت در قرارداد اجاره با ذکر مواد قانونی مربوطه می گوید. در ادامه نیز از پایان قرارداد اجاره، فوت موجر و مستاجر و تکلیف قرارداد اجاره و همچنین از اجازه نداشتن شخص ورشکسته در تنظیم قرارداد اجاره (چه اجاره بدهد، چه اجاره کند) می گوید. در انتها نیز از اهمیت شهود در تنظیم قرارداد اجاره می گوید. در ادامه متن کامل مقاله را خواهید خواند. اجاره یکی از رایج‌ترین قراردادهایی است که در کشور منعقد میشود؛ اگرچه قانون مدنی به عنوان قانون عام و قانون روابط موجر و مستاجر به عنوان قانون خاص، مهمترین قوانین حاکم در قراردادهای اجاره هستند اما مردم عادی، آگاهی چندانی از قوانین نداشته و همین موضوع باعث میشود تا گاهی در تنظیم قراردادهای اجاره دچار اشکال شوند. اگرچه امروزه بسیاری از قراردادهای اجاره به صورت پیش‌نویس توسط بنگاه‌ها و دفاتر مشاور املاک تنظیم میشود اما عدم آگاهی این گونه مشاوران به موازین حقوقی و نیز عدم توجه طرفین قرارداد به موضوعات حقوقی باعث میشود تا اشکالات زیادی در تنظیم این قراردادها حادث شود. اجاره از جمله عقود معین در حقوق بوده و دامنه آن بسیار گسترده و شامل اشیاء، انسان‌ها و حیوانات میشود. در ماده ۴۶۶ قانون مدنی در تعریف اجاره گفته شده که اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود. در این حالت اجاره‌دهنده موجر، اجاره‌کننده مستاجر و مورد اجاره عین مستاجره نامیده است. لزوم قید مدت در قرارداد اجاره مهمترین نکته‌ای که در تنظیم قراردادهای اجاره باید مورد توجه قرار گیرد، قید مدت اجاره در قرارداد است. در غیر این صورت برابر ماده ۴۶۸ قانون مدنی قرارداد باطل است زیرا به صراحت در متن ماده مذکور عنوان شده است که در اجاره مدت اجاره باید معین شود و در غیر این صورت، باطل است. اگر در قرارداد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده باشد و مال‌الاجاره هم از قرار روز، ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود. این مهم نیز در ماده ۵۰۱ قانون مدنی مورد اشاره قرار گرفته است. برابر ماده ۴۷۴ قانون مدنی مستاجر می‌تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر آنکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد پس موجران در هنگام تنظیم قرارداد باید به این مهم توجه کافی داشته باشند که اگر قصد دادن چنین اجازه‌ای به مستاجر ندارند، در قراردادهای منعقد شده اشاره کنند که مستاجر حق اجاره مورد اجاره به غیر را به صورت کلی یا جزیی ندارد. برای رعایت این شرط از سوی مستاجر، وی باید ضمانت اجرای حق فسخ در صورت عدم رعایت شرط را برای خود پیش‌بینی کند، بنابراین اگر چنین شرطی در قرارداد گنجانده نشود، مستاجر برابر قانون از حق اجاره به غیر برخوردار است. پایان قرارداد اجاره عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف میشود بنابراین اگر مستاجر بعد از انقضای قرارداد، عین مستاجره را بدون اذن مالک در تصرف خود نگاه دارد، باید اجرت‌المثل به مالک پرداخت کند؛ اگرچه استیفای منفعت نکرده باشد. اگر این ادامه تصرف با اذن مالک باشد، در صورتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه استفاده مجانی را به او داده باشد. این مطلب به صراحت در متن ماده ۴۹۴ قانون مدنی مورد اشاره قرار گرفته است لذا مستاجران باید به این نکته مهم توجه داشته باشند و به وسیله توافق قبلی یا مطلع ساختن یکدیگر به وسیله اظهارنامه رسمی، مدتی قبل از انقضای قرارداد در زمینه علاقه‌مندی به تمدید قرارداد یا تحویل گرفتن ملک تصمیمات لازم را اتخاذ کنند تا از مشکلات بعدی ناشی از جهل به قوانین در امان بمانند. عقد اجاره با فوت هر یک از موجر و مستاجر باطل نشده و فقط در صورتی باطل میشود که موجر برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره باشد. در این صورت با فوت او قرارداد باطل میشود، ضمن اینکه اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد نیز با فوت وی قرارداد اجاره باطل میشود. نکته دیگر آنکه برابر قانون، اقساط مال‌الاجاره که به علت نرسیدن موعد پرداخت آن بر ذمه مستاجر مستقر نشده است، به فوت وی حال نمی‌شود. در کنار مواردی که تاکنون ذکر شد، ذکر این نکته نیز حائز اهمیت است که مردم در تنظیم قراردادهای اجاره بدانند که شخص ورشکسته نمی‌تواند پس از صدور حکم توقف، مالی را اجاره دهد یا مالی را اجاره کند زیرا اداره اموال چنین شخصی با مدیر تصفیه است. این موضوع بدان جهت است که شخص ورشکسته اهلیت قانونی لازم و تصریح شده در ماده ۲۱۱ قانون مدنی را که اشعار می دارد متعاملین باید برای معامله اهلیت داشته باشند، از دست داده است. از زمان حذف ماده ۱۳۰۶ قانون مدنی مصوب سال ۱۳۱۴، راه برای اثبات اجاره از طریق شهادت شهود باز شد، قوانین روابط موجر و مستاجر سال‌های ۱۳۵۶ ، ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ نیز اسناد عادی اجاره را برخلاف مواد ۴۶ تا ۴۸ قانون ثبت که فقط اسناد رسمی را معتبر می‌دانست، مورد تصریح قرار داد و به تبع آن با توجه به اینکه به جهت نفوذ آموزه‌های مذهبی و برگرفته شده از فقه اسلامی رایج در عرف جامعه، مردم در معاملات با اسناد عادی میل شدیدی به در نظر گرفتن شاهد در معاملات داشتند، اهمیت شهود در معاملات نمایانگر می‌شد؛ به طوری که با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ و ماده دو مربوطه که اشعار می‌دارد قراردادهای عادی اجاره باید به وسیله دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی شود و نیز اینکه تاکید شده قرارداد حتما در دو نسخه تهیه شود. بدیهی است رعایت چنین موردی برخورداری از امتیازات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ را به دنبال خواهد داشت و خواهان دعوی را از اثبات اولیه قرارداد در محاکم بی نیاز می‌ساخت؛ مگر در مواردی که کلیه متون و امضاهای متعلق به موجر و مستاجر و شهود، جعلی باشد. سعید مرادی / حقوقدان و وکیل دادگستری برگرفته از روزنامه حمایت (تاریخ انتشار ۱۳۹۵/۱۰/۱۳)